Investissement locatif : quels sont les principaux risques ?

La valeur de l’immobilier ne cesse d’augmenter en raison du dynamisme économique. De plus, le solde migratoire traduit un fort besoin de logements. Malgré une légère augmentation des taux d’intérêt, le contexte reste favorable à l’investissement immobilier locatif. Quels sont alors les principaux risques à prévoir et comment s’en prémunir ?

Investir aveuglément

Investir dans des quartiers ou des villes où les prix sont bas est à double tranchant : le propriétaire aura ainsi du mal à louer plus cher et son investissement ne prendra aucune valeur avec le temps.

Il faut donc prendre le temps d’étudier les projets d’infrastructures prévus là où vous souhaiter investir : une meilleure accessibilité par les transports ou une structure publique visant à dynamiser le quartier redonnera de la valeur aux logements. La bonne affaire consistera alors à investir avant que le prix de l’immobilier augmente.

Louer trop vite

Louer un logement sans enquête préalable expose le propriétaire à toute sorte de préjudices :

• Des impayés si un locataire a déjà un dossier de mauvais payeur, que ce soit pour ses propres crédits ou des loyers antérieurs. Ouvrir un nouveau dossier de crédit à la Régie est long et coûteux et la résiliation pour non-paiement difficile. Le locataire pourra jouir encore longtemps de votre logement sans payer. Il faudra alors faire exécuter un jugement de la Régie du logement pour récupérer une partie de vos créances. Vérifier que le locataire dispose d’un travail fixe et de revenus suffisants est une attitude de bon sens.

• Des problèmes de voisinage si un locataire est peu respectueux des autres et cause des nuisances sonores. Vous serez assailli de plaintes et vivrez dans le stress permanent. Là encore, il faut prendre le temps de choisir en demandant à votre futur locataire une lettre de recommandation de l’ancien propriétaire par exemple ou en vous rendant à son ancienne adresse pour mener l’enquête. Mieux vaut donc assumer seul quelques échéances de son hypothèque au départ.

Ne pas disposer de revenus suffisants

En tant que propriétaire, vous êtes responsable des réparations et de l’entretien du logement loué. Si vos ressources ne vous permettent pas d’engager les dépenses nécessaires, votre bien se dégradera et votre locataire se plaindra. Investir dans le neuf a l’avantage de reculer les travaux liés à la vétusté. Le propriétaire sera tranquille quelques années.

Confier la location de votre bien à une agence vous évitera bien des tracas. Les lois protègent les locataires. L’augmentation des loyers est limitée, les ruptures de bail interdites. Vous devrez passer par la Régie et apporter la preuve du préjudice subi pour pouvoir enclencher une procédure.