Même si vous êtes le propriétaire légal d'une propriété, d'autres personnes peuvent avoir des droits légaux pour y accéder ou il peut y avoir certaines restrictions sur ce que vous pouvez faire avec votre propriété. Les droits et privilèges sur votre propriété qui sont accordés à d'autres sont appelés servitudes ou droits de passage. Parce que ces droits et restrictions sont légalement attachés à la terre et non au propriétaire de celle-ci, ils continuent d'exister sur la propriété même lorsque celle-ci a un nouveau propriétaire. Voici ce que vous devez savoir sur les servitudes immobilières.

Qu’est-ce qu’une servitude ou un droit de passage ?

Une servitude est le droit d'usage sur la propriété d'autrui. Les servitudes ou les droits de passage peuvent résulter formellement d'un accord écrit, ou ils peuvent survenir de manière informelle par l'utilisation autorisée. Il existe également différents types de servitudes.

Les servitudes courantes comprennent les droits accordés aux services publics pour l'entretien des conduites d'eau, d'égouts sanitaires et pluviaux, et les droits accordés aux compagnies d’électricité ou de gaz naturel.

Une autre servitude courante est une servitude d'entretien. Cela se produit souvent lorsque les propriétés sont construites si étroitement ensemble qu'un propriétaire d'une propriété est autorisé à accéder à une propriété adjacente dans le but d'entretenir sa maison, comme nettoyer les avant-toits ou faire laver les fenêtres. Les servitudes formelles sur la propriété sont normalement enregistrées sur le titre au bureau d'enregistrement foncier.

Les différents types de servitudes

Il y a deux types de servitudes qui sont plus connues des propriétaires : la servitude de passage, et la servitude de vue, qui font toutes deux parties des servitudes dites « réelles ». Les servitudes réelles sont constituées de propriété à propriété, et sont habituellement perpétuelles.

La servitude de passage peut, par exemple, permettre à un propriétaire d’un terrain de donner un droit de passage à son voisin. On voit souvent ce type de servitude sur les terrains en bordure d’un lac ou autre plan d’eau.

La servitude de vue permet à un propriétaire d’accepter que la maison de son voisin comporte des vues « illégales » en raison d’une fenêtre se trouvant à moins d’un mètre cinquante de la ligne qui sépare les propriétés.

Parmi les servitudes existantes, on retrouve également la servitude personnelle. Contrairement à la servitude réelle qui impose un bien en faveur d’un autre, une servitude personnelle impose plutôt un bien en faveur d’une personne. Par exemple, un propriétaire d’un terrain peut décider d’affecter son terrain d’un droit de passage non pas en faveur du terrain de son voisin, mais du voisin lui-même.

Quand s’éteint une servitude ?

Les servitudes peuvent être accordées sous plusieurs formes : par acte, par prescription, par implication et par la loi. Une fois obtenues, elles se poursuivront jusqu'à leur extinction, ce qui peut être réalisé par écrit lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont la propriété d'une même partie, ou par la renonciation expresse du propriétaire du « fonds dominant » à son droit dans la servitude ou encore par un contrat où les parties décident d’un commun accord de mettre fin à la servitude.