Vous habitez dans un logement locatif neuf ou récent? Chaque année, il est possible de renouveler le bail. Au Québec, le renouvellement de bail et la hausse des loyers sont régis par la loi. Un propriétaire se doit de suivre les normes établies et ne peut modifier les conditions d’un bail de logement comme il l’entend. Nous souhaitons donc, nous, Groupe Evoludev, faire un survol de ces normes pour vous permettre de mieux comprendre les divers aspects entourant un processus de renouvellement de bail.
Normes de renouvellement de bail en cas de non-reconduction
Vous avez trouvé un logement à louer dans lequel vous vous sentez bien? Il faut savoir qu’au Québec, lorsque le locataire n’avertit pas le locateur de son intention de partir, le bail est renouvelé par tacite reconduction et aux mêmes conditions. À noter que cette loi s’applique au locataire, à son conjoint marié ou civilement lié, mais pas au sous-locataire.
Si le propriétaire veut renouveler le bail en modifiant une ou plusieurs conditions, il doit informer le locataire en envoyant un avis écrit:
- 1 à 2 mois avant la fin de la période de bail pour un bail d’une durée inférieure à 12 mois
- 3 à 6 mois avant la fin de la période de bail pour un bail de 12 mois ou plus (forte majorité des baux)
- 1 à 2 mois avant la date d’entrée en vigueur demandée de la modification pour un type de bail à durée indéterminée
L’avis de modification du bail
Ainsi, l’avis de modification doit être écrit dans la même langue que le bail et envoyé à l’adresse du locataire qui est inscrite dans le bail. Cet avis doit clairement indiquer, en fonction des modifications demandées :
- le montant du nouveau loyer proposé ou son augmentation en pourcentage ou en dollars
- la nouvelle durée proposée
- Le délai octroyé au locataire afin de refuser éventuellement l’augmentation de loyer proposée
- Toute autre modification de bail proposée
La hausse de loyer est-elle justifiée?
Si aucun taux fixe d’augmentation n’est prévu, la hausse de loyer doit être motivée et effectuée en fonction de la variation du coût de la vie tel que:
- les frais d’énergie
- les taxes scolaires et municipales
- la prime d’assurance
- les travaux importants effectués dans le logement ou l’immeuble
- le coût d’entretien du logement et de la résidence
À cet effet, il existe un outil de calcul pour la fixation du loyer, proposé par le Tribunal administratif du Québec, permettant d’évaluer une hausse acceptable.
La clause F est mise en place pour permettre aux propriétaires d’immeubles construits depuis moins de 5 ans, de réévaluer le prix des loyers en fonctions des coûts engendrés, lors des cinq premières années de location. En vertu de cette clause, les propriétaires sont donc légalement autorisés à demander des augmentations plus significatives que pour des logements dans un immeuble plus âgés.
Les autres demandes de modification lors du renouvellement de bail
Parmi les autres modifications que le propriétaire est susceptible de demander, elles concernent souvent :
- une suppression d’un droit d’usage d’un accessoire au logement (emplacement de stationnement, jouissance privative d’un jardin ou d’un rangement extérieur au logement etc)
- la modification de la durée du bail (qui est plutôt extrêmement rare)
Le non respect des normes de renouvellement du bail
Si le locataire juge que les normes de renouvellement de bail n’ont pas été respectées, il peut refuser les modifications proposées. Le locataire doit répondre par écrit au propriétaire:
- en lui confirmant sa volonté de renouveler le bail
- en refusant l’augmentation de loyer et/ou les nouvelles conditions proposées
- en signifiant sa volonté de quitter son logement à la fin de son bail actuel
Dans le cas de refus, par le locataire, des modifications proposées au bail, le propriétaire dispose de certaines actions :
- tenter de négocier avec le locataire
- ouvrir un dossier au Tribunal Administratif du Logement (TAL) afin de leur demander de se prononcer, en Cour devant le juge, sur les modifications ou l’augmentation de loyer contestées par le locataire